В Петербурге состоялся CoworkingFest: Россия и СНГ

28 апреля, 2025 18:04

На деловом завтраке BestBeakfast, открывшем деловую программу CoworkingFest — 2025, эксперты обсудили инвестиции в гибкие офисные пространства в России и СНГ. По данным аналитиков ГК «БестЪ» российский рынок коворкингов занимает порядка 4,5% от общего объёма офисов, формат представлен в 144 российских городах. На текущий момент российский рынок насчитывает 865 офисных коворкингов и гибких офисов общей площадью почти 730 тыс. кв. м, это примерно 91 тыс. рабочих мест. Основная доля предложения приходится на Москву и Санкт-Петербург.

Станислав Ступников, партнёр и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ»): «Основной источник развития сервисных офисов — это стартапы и корпоративные клиенты. Доля России по количеству таких проектов на мировом рынке — примерно 2,5%. Думаю, что в пересчёте количества коворкингов на численность экономически активного населения, Россия войдёт в ТОП-10 стран». ТОП-5 российских регионов по интенсивности развития гибких офисных пространств — это Татарстан, Краснодарский край, Свердловская, Новосибирская и Калининградская области. Основные тенденции российского рынка — рост спроса на сервисные офисы в Москве и Петербурге и экспансия формата в регионы, консолидация рынка, развитие IT решений и сервисов.

Михаил Бродников, генеральный директор Национальной ассоциации сервисных офисов (НАОК), генеральный директор Space 1: «В России драйверы развития рынка сервисных офисов — это корпоративные клиенты. Сейчас такая динамика рынка и такой уровень неопределённости, что компаниям сложно планировать своё развитие даже на 5 лет. Поэтому сервисный офис с оператором становится для компаний оптимальным выбором».

Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE говоря о российском рынке отметила, что дефицит предложения качественной офисной недвижимости и рост спроса со стороны компаний среднего, крупного и малого бизнеса на современные гибкие офисные пространства стал одним из ключевых драйверов рынка и трансформации сложной и неудобной недвижимости под коворкинги и сервисные офисы. Коворкинг позволяет компаниям-арендаторам не только оперативно расширять количество рабочих мест для сотрудников, но и организовать переезд в максимально короткие сроки, так как коворкинги с гибкими офисами предоставляют готовые рабочие места, всю необходимую инфраструктуру и сервис. Поэтому в финансовую модель и планировочные решения новых проектов мы всегда закладываем гибкость и несколько сценариев сдачи в аренду — одной компании-арендатору или в розницу — по рабочим местам индивидуальным предпринимателям, малому и среднему бизнесу«

Эксперты отметили, что наравне с российским рынком сервисных офисов развивается соответствующий сегмент и в СНГ. Акбота Алагузова, генеральный директор SmArt.Point Almaty: «На развитие рынка коворкингов в СНГ и, в частности, в Казахстане влияет несколько факторов: изменение формата труда, спрос на гибридный формат, гибкость и снижение операционных затрат. Второй значимый фактор для Казахстана — это значительный рост компаний IT-сектора, а также малого бизнеса. Таким компаниям необходимо быстро заехать в полностью укомплектованный офис, оснащённый всем необходимым и предоставляющий максимум услуг. IT-сегмент также стимулирует тренд на тотальную цифровизацию. Третий фактор — это диджитализация, поскольку основным потребителем у нас является молодое поколение зумеров, ценящее комфорт, скорость и подстройку под их потребности. Поэтому для нашего рынка цифровизация — это стандарт, а не конкурентное преимущество».

Андрей Афиногенов, декан факультета технологического менеджмента и инноваций, Университет ИТМО отметил, что по результатам исследования, независимо от поколения сотрудники ценят следующие аспекты офисной среды: гибкость и разнообразие офисных зон, технологическую оснащённость, комфорт и эргономику пространства, а также наличие зон для отдыха и неформального общения.

Один из факторов, тормозящий активное развитие рынка офисной недвижимости в целом — это заградительные ставки по кредитам. Ольга Маслова, заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ»: «В условиях высокой ключевой ставки и дорогого проектного финансирования многие девелоперы обращаются к ЗПИФ для привлечения средств розничных инвесторов. При этом важно, чтобы объект, который рассматривается для „упаковки“ в розничный ЗПИФ был по-настоящему качественным, с продуманной бизнес-моделью, которая будет понятна частному инвестору и будет генерировать прибыль. Больше всего через ЗПИФ реализуются логистические центры, ЦОДы и light industrial. Но в связи с развитием и ростом популярности коворкингов и гибких пространств наша компания видит перспективы формата ЗПИФ и для офисной недвижимости».

Никита Губанов, коммерческий директор ASPACE: «Рынок сервисных офисов очень зависим от внешних условий. Вместе с ростом арендных ставок на 20-30%, мы наблюдаем рост операционных затрат. Поэтому финансовые модели более-менее находятся в балансе. Сейчас мы смотрим на проекты с внутренней нормой доходности 40% и выше, поскольку текущая ключевая ставка определяет высокую стоимость заёмных денег».

Андрей Безимов, управляющий портфелем офисной недвижимости ГК RAUM основатель коворкингов Buffer: «У нас поменялись финансовые модели, поскольку практически все на рынке стало дороже. Чтобы оптимизировать затраты и повысить устойчивость проектов, мы пересмотрели подход к художественному конструированию офисных пространств, сделав акцент на сценарное планирование. Кроме того, для сохранения рентабельности действующих проектов мы расширили линейку услуг, добавив клиентам дополнительные сервисы»

Владимир Дорофеев, основатель и генеральный директор сети коворкингов Практик и OFIX: «Мы сейчас задумываемся отказаться от части сервисов, поскольку у нас их огромное количество, и всё чаще приходят запросы от клиентов, насколько будет дешевле аренда у нас без этих сервисов. Поэтому мы делаем больший акцент на IT и эксплуатацию, которые обеспечивают комфорт пребывания в наших коворкингах».

Дмитрий Некрестьянов, партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям, Адвокатское бюро «Качкин и партнёры»: «В отношениях между арендатором и арендодателем вопрос всегда в том, что прописано в договоре аренды о возможности его расторжения. Перечень юридических причин для расторжения достаточно короткий. Поэтому одновременно нужно учитывать возможности изменения ситуации, когда арендатору нужно будет выйти из договора аренды, и ситуацию когда арендатор не хотел бы, чтобы с ним расторгли договор и выкинули его на улицу. Это всегда вопрос баланса. И второй момент, который хотелось бы подчеркнуть: ни один юридический документ не страхует от так называемых „коммунальных войн“, когда не получилось договориться и арендодатель препятствует ведению деятельности арендатора, перекрывая ему вход в офис и т.п. Такие моменты как простой и невозможность пользования арендованным офисом тоже должны быть учтены в договоре, чтобы арендодателю невыгодно было использовать подобные рычаги».

Евгений Пепеляев, операционный директор «Делимофис»: «Потребность в гибких пространствах — прежде всего запрос именно арендаторов. Наиболее прогрессивные БЦ проводят редевелопмент и переустройства своих пространств, чтобы отвечать этим запросам, проводят модернизацию систем безопасности, пересмотр контуров. При этом сформированный и принятый запрос на гибкость породил потребность в управлении этими пространствами. Это должны быть универсальные цифровые решения, толерантные ко всем участникам процесса, позволяющие использовать гибкость как дополнительный инструмент производительности. Поэтому те, кто сформированный запрос пользователей офисных пространств быстрее включит в свои предложения, добавит к этому способ решать эти вопросы на цифровом, а значит понятном большинству, прозрачном и надёжном уровне несомненно решит главную задачу: быстро соединить удобство для клиента и доходность для себя. „Делимофис“ — инструмент управления пространствами, способный в течении нескольких минут решить вопрос монетизации излишек площадей для арендаторов и свободных площадей для БЦ».

На сессии «Цифровые решения для роста доходов и сокращения затрат в офисной недвижимости» в рамках фестиваля CoworkingFest в фокусе дискуссии были инструменты повышения доходности объекта, упрощение процесса управления и повышение эффективности офисного пространства. «Всего 12% сотрудников работают полный рабочий день 5 дней в неделю», — поделился данными Артём Веньгин, партнёр сети коворкингов с гибкими офисами PAGE. При этом уже 59% компаний внедряют в свои процессы бронирование переговорных комнат. Именно поэтому грамотный подход к цифровизации и использование sharing-экономики может максимизировать прибыль собственников офисных пространств.

Сергей Овчинников, генеральный директор АО «Интеллектуальные промышленные технологии»: «Развитие AI-инструментов радикально меняет подход к эксплуатации и коммерциализации офисной недвижимости. Сегодня интеллектуальные ассистенты на базе AI способны не просто обрабатывать входящие запросы от арендаторов, но и задавать уточняющие вопросы, сегментировать потребности и предлагать конкретные варианты офисных пространств — круглосуточно и без участия человека. Интеграция с CRM и календарями позволяет не только ускорить цикл сделки, но и существенно снизить нагрузку на менеджеров. Такие решения уже работают в жилом сегменте, и их внедрение в коммерческую недвижимость, особенно с высокой оборачиваемостью арендаторов и развитой digital-витриной, — вопрос ближайшего времени».

Александр Терехов, директор по цифровой трансформации SOK: «Цифровизация — это постоянный поиск баланса между уровнем автоматизации, её эффективностью и стоимостью. Четкое формулирование целей и задач на старте поможет избежать дорогостоящих ошибок и неэффективной оцифровки процессов. К сожалению, цифровизация пока сильно не меняет рынок гибких офисных пространств. На рынке есть несколько операторов, преуспевших в комплексной автоматизации операционной деятельности с помощью специализированного ПО или собственных разработок. Однако, большинство пространств работают преимущественно в 1С, онлайн-таблицах и CRM. Если говорить о платформах для поиска и бронирования шеринговых офисов, то на рынке пока что больше закрытых проектов, чем успешных. Казалось бы, идея лежит на поверхности, но „убера“ на рынке офисов пока не случилось по двум причинам: низкий уровень использования PMS-систем и большое влияние классического брокериджа. Тем не менее, движение рынка в сторону снижения роли офлайн агентств неизбежно, и развитие новых технологичных платформ от крупных игроков безусловно этому способствует. В перспективе нескольких лет роль маркетплейсов гибких рабочих пространств может стать ключевой в обеспечении их загрузки»«.

На сессии «Гибкий офис: от дизайна до инфраструктуры» в рамках фестиваля CoworkingFest эксперты обсудили практические решения создания гибких офисных пространств от лидеров отрасли: как создать востребованный продукт, совместив стильный дизайн, эффективную планировку и принципы коммьюнити. Лариса Аниканова, генеральный директор бюро офисных пространств AIKIdesign: «Мы все больше внедряем такой подход в проектировании гибких офисных пространств, который бы способствовал развитию сообщества в коворкинге. Потому что мы понимаем, коворкинг — это не столы и стулья, а в первую очередь сильное комьюнити. Поэтому мы создаем пространства, которые помогают людям общаться, обучаться, взаимодействовать и решать все свои деловые задачи».

Юрий Можейко, учредитель компании ГЛАССКОН поделился своей экспертизой: «Проекты гибких офисов становятся быстрее, технологичнее, но одновременно — внимательнее к деталям и бюджету. Мы наблюдаем чёткий сдвиг от классической отделки и стационарных перегородок в сторону адаптивных и легко трансформируемых решений. На рынке появляется всё больше отечественных решений, которые дают 80% того же качества за 50–60% стоимости. Мы активно тестируем и внедряем такие продукты. Сроки будут играть всё большую роль. Заказчики хотят „вчера“, и выигрывают те подрядчики, у кого собственное производство».

Игорь Золотухин, генеральный директор OfficeFlex: «Современный офис должен поддерживать разные сценарии использования: и как коворкинг для совместной работы фрилансеров, и полностью под аренду одной компании, — именно это мы называем гибким офисом. И важно учитывать этот тренд на гибкость при проектировании офисного пространства. То есть планировка должна быть такая, чтобы был возможен любой сценарий коммерческого использования».

Константин Сошкин, управляющий партнёр по развитию Сети коворкингов BLOCKS: «Мы в своих проектах используем поведенческую аналитику и на самом старте работ закладываем паттерны для долгосрочного развития продукта. Офисное пространство должно быть комфортным, поэтому мы предусматриваем большие зеленые зоны, пространства для отдыха с мягкими зонами, а также выделенные спортивные пространства: мини-гольф, боксерские груши, шведские стенки и т.п.»

Подробнее о мероприятии

Фотоальбомы (© Славцов Юрий):

Презентации